내집마련 "2기 신도시" 을 노려라

내집마련 ‘2기 신도시’를 노려라 김포, 판교, 파주, 양주, 수원 이의 등 6개 지구 내년부터 분양...화성 동탄은 규모 확대 검토

▲ 파주 신도시 예정지 분당, 일산 등 5개 1기 신도시 건설이 1995년 완료된 지 10년이 흘렀다. 정부는 계속되는 수도권 주택난 해소를 위해 추가로 6개 신도시를 건설하고 있다. 2기 신도시는 김포, 판교, 파주, 화성 동탄, 양주, 수원 이의 지구 등이다.   화성과 판교 신도시는 서울 강남 지역의 주택수요 대체와 기능을 분담하게 된다. 김포와 파주 신도시는 서울 강북 지역의 주택수요 대체와 기능을 분담하며, 수원 이의 및 양주 신도시는 수도권 남ㆍ북부의 행정기능을 분담하게 될 예정이다. 6개 신도시는 서울 등 주변 지역과 교통체계를 구축하고 쾌적한 주거환경과 자족기능을 갖추게 된다. 아울러 수도권의 과밀을 해소하고 주거안정에 기여하게 될 것으로 기대된다.   2기 신도시가 1기 신도시와 차별화 되는 점은 1기 신도시가 주택의 양을 중심으로 구상되었다면 2기 신도시는 주택의 질을 중심으로 계획하고 있다는 것이다. 즉 단순히 대량의 주택을 건설하는 데 중점을 두기보다는 과거 신도시에 비해 절반에 가까울 정도로 인구 밀도는 낮추고, 녹지비율은 크게 높이는 등 환경 및 쾌적한 주거 문제에 관심을 두고 있다.   또 베드타운의 기능을 줄이기 위해 인근에 대규모 공단이나 첨단 벤처 산업단지를 조성하는 등 자족기능도 대폭 강화했다. 또한 중대형 위주의 평형을 다수 공급하는 등 고급주택의 공급을 통해 서울 강남을 비롯한 고급주택에 대한 수요를 충족시켜 특정 지역의 부동산 가격의 지나친 상승을 억제케 하는 것이 2기 신도시에 추가된 개념이라고 할 수 있다.   또한 서울 도심에서 20㎞ 범위 안에 있던 1기 신도시와는 달리 2기 신도시 대부분은 25㎞ 정도 떨어진 지역으로 정부는 주민입주에 앞서 고속화도로, 전철, 경전철 등 광역 교통망 확장 등을 통해 교통수요를 맞추어 나갈 계획이다. 즉 2기 신도시의 장점은 지구 지정에서 신도시 입주 때까지 5~6년 정도 기간이 소요되기 때문에 광역교통망 등 충분한 교통기반시설에 대한 편의가 제공된다.   특히 동탄을 중심으로 대부분 2기 신도시는 유비쿼터스 도시(어디에나 존재한다는 의미의 라틴어), 즉 컴퓨터, 휴대전화, TV, 게임기, 휴대용 단말기, 자동차 내비게이터 등의 기기를 연결하는 정보통신망을 갖춘 미래지향적 도시를 지향하고 있어 1기 신도시와는 차별화된다.   정부는 8ㆍ31대책의 일환으로 155만평(2만5000가구)의 김포 신도시를 358만평(5만3000가구)으로 개발확대하기로 발표하였다. 또한 파주, 양주 등 4~5개 신도시에 대한 추가적 확대를 적극적으로 검토 중에 있다.   내년부터 동탄을 제외한 2기 신도시 분양이 본격적으로 실시된다. 2기 신도시는 어느 지역이며 특징은 무엇인지 간략하게 살펴보자.   판교 신도시   동탄 신도시를 제외하고 가장 빠르게 사업을 추진하고 있는 곳은 판교와 파주이다. 이 중 판교는 강남을 대체할 신도시로 가장 높은 관심을 받고 있다. 서울 강남 지역과의 연계성 및 강남과 분당을 연결하는 개발선상에 있기에 누구나 로또복권이라고 생각할 정도로 입지가 우월하기 때문이다. 282만평 규모인 판교신도시 주택공급계획은 과거 공급물량의 10%가 증가한 2만9400가구로, 총인구 8만8000명이 입주할 전망이다. 내년 3월에 전용 18평 이하 406가구와 전용 18~25.7평 이하 7274가구가 분양되고 내년 8월에는 전용 25.7평 초과 4520가구가 나온다. 입주예정은 2008년 말경으로 잡혀 있다.     중소형아파트 총 7680가구 가운데 3462가구는 민간업체(5개 업체)가 공급하고, 나머지는 주택공사가 건설한다. 판교에서 공급되는 임대아파트는 총 1만2784가구로 중소형 9871가구, 중대형 2913가구이며 중대형 가운데 전세형 임대의 공급 시기는 아직 결정되지 않은 상태이다. 또한 판교 신도시와는 별도로 판교 일대에 300만평 규모의 고급 주택단지 조성을 검토 중이다.   화성 동탄 신도시   2기 신도시 첫 주자로 꼽히는 동탄 신도시는 현재 4차 분양이 진행 중이다. 작년 6월 분양을 시작으로 가장 먼저 분양을 시작했던 동탄 신도시의 일반분양은 올해로 끝날 예정이다. 그러나 아직 확정적이진 않으나 건교부가 동탄 신도시 규모를 현재 273만평에서 400만평으로 늘리는 방안을 검토 중이다. 따라서 2~3년 후, 1만 가구 이상 아파트 추가물량이 나올 가능성도 크다. 화성 동탄신도시가 다른 신도시와 차별화되는 것은 화성지방산업단지와 삼성반도체 공장과 인접해 있고 신도시 내 첨단벤처 연구단지를 조성해 자족 신도시로 개발되고 있다는 점이다. 또한 쾌적한 환경과 뛰어난 입지 등으로 실수요자들로부터 꾸준한 인기를 끌고 있다. 교통여건상으로도 서울에서 40㎞ 정도 거리로 비교적 가까운 편이며, 경부고속도로와 서해안고속도로를 포함하여 국도 4개선, 국가지원지방도 3개선 및 지방도 13개 노선이 연결되어 있어 교통의 요충지로서 거듭나고 있다.   ▲ 2기 신도시별 개발일정 교통여건   수원 이의 신도시   다른 신도시와는 달리 이미 기반시설이 갖춰져 있는 수원 내에 위치하고 있어 기반시설이 잘되어 있는 편이다. 또한 수원 시내 녹지를 개발한 만큼 자연환경이 좋고 인구밀도도 2기 신도시 중 가장 낮은 편으로 주거의 쾌적성이 뛰어난 곳이다. 335만평 규모의 2만4000가구가 입주하게 되는 수원 이의지구는 2009년경부터 입주가 시작될 예정이다. 수원 이의지구 내에는 행정타운(도청, 수원지법, 지검), 20만평 규모 연구개발(R&D) 시설, 100만평 규모 도심형 리조트단지, 유비쿼터스 환경, 교육기능 등을 갖추게 된다.   김포 신도시   8ㆍ31 부동산제도 개혁방안에 따라, 1차로 관계부처 사전협의가 완료된 김포 신도시를 현재 155만평(장기지구 26만평, 양촌지구 129만평)에서 358만평으로 규모를 확대하여 개발하기로 하였다. 이에 따라 김포 신도시에는 총 5만2955가구가 건립되는데 이 중 아파트 물량은 4만6562가구이다. 2006년 3월 가장 먼저 분양되는 아파트는 신도시 중심에 위치한 장기지구로 3982가구의 공동주택이 분양될 예정이다. 김포 신도시는 인근 양촌지방산업단지, 파주LCD단지 등과 연계하여 도시지원·업무ㆍ연구ㆍ지식기반 중심의 자족기능시설용지를 확보하고 쾌적한 도시환경을 조성하기 위해 한강변 농지 18만평을 신도시에 포함시켜 철새 등을 위한 생태공원과 강변탐방로를 건설, 생태탐방벨트를 조성할 계획이다. 또한 김포 지역의 만성적인 교통난을 해소하기 위해 지하철 9호선 김포공항역에서 신도시까지 경전철(23㎞)을 건설하고 올림픽도로에서 신도시까지 연결하는 고속화도로(15㎞)를 구축 및 주변지역과 연계되는 4개 노선의 도로도 정비할 예정이다.   파주 신도시   ▲ 김포 신도시 예정지   판교 신도시와 비슷한 면적으로 개발되는 파주는 2기 신도시 중 인구밀도가 가장 높은 편으로 그만큼 주거의 쾌적성은 떨어질 것으로 보인다. 그러나 파주 신도시(운정지구)는 친수환경 및 생태도시를 지향하는 바 계획적인 환경도시로 거듭날 계획이다. 파주예정 공급물량은 모두 4만6256가구로 우선 공급될 물량은 국민임대 8218가구, 공공임대 1402가구, 중형임대주택 599가구, 일반분양 1만2925가구 등 1단계 물량은 총 2만3144가구이다. 파주는 먼저 교통대책마련 후 입주를 원칙으로 하기 때문에 2008년 말경 경의선 복선전철과 제2자유로 연결도로가 모두 개발 완료된 후 입주가 가능하다. 특히 파주 신도시 인근엔 LG필립스LCD공장이 있기에 자족도시로서 역할을 톡톡히 할 것이다. 삼성 등 대기업이 있는 화성 동탄 신도시처럼 파주 운정 신도시는 4~5년 뒤엔 분당과 일산에 버금가는 대단위 주거지가 될 가능성이 높아 보인다.   양주 신도시   양주 신도시(옥정지구)의 개발면적은 184만평이다. 그러나 8ㆍ31대책의 후속조치로 150만평이 더 확대될 예정이다. 이렇게 개발면적이 340만평으로 늘어날 경우 주택건설 가구 수도 당초 2만6500가구에서 6만여가구로 증대될 전망이다. 특히 이곳은 개발 중인 45만평 규모의 고읍지구와 인접하고 주변에 대단위 아파트가 들어서는 중으로 향후 수도 북부지역의 핵심 주거단지로 부상할 가능성이 높다. 오는 2006년 의정부~동두천 간 3번 국도우회도로와 복선전철화가 진행 중인 경원선 그리고 2009년엔 서울~포천 간 고속도로 등이 개통될 예정으로 교통여건이 잘되어 있는 편이다.   기타 택지지구   수도권 재건축에 대한 규제 강화와 신규공급 부족으로 내년엔 실수요자들이 수도권 대규모 택지지구에 주목을 할 것으로 보인다. 판교 이후 수요자들의 관심이 쏠릴 만한 곳으로는 고양 삼송, 하남 풍산, 성남 도천, 의왕 청계, 화성 장안, 용인 흥덕지구 등이 꼽힌다. 이 중 건교부는 화성장안(40만평) 지역을 택지개발예정지구로 지정키 위해 관계기관 협의 및 주민공람에 착수 중이다. 또한 화성시청으로부터 약 14㎞, 서울 도심으로부터 약 55㎞지점에 위치하고 서해안고속도로 발안 IC와 인접하여 수도권 지역간 연계성이 양호한 편이다. 또한 인근 기아자동차 화성공장(38만평, 1만3000명 종사) 및 발안산업단지(56만평, 1만4000명 종사), 장안산업단지 내(18만평, 9300명 종사) 산업체 종사자들의 직주근접 정주환경(직장과 주거지가 가까운 환경)을 조성하고 중저밀의 친환경도시 건설을 추진할 계획이다. (자료출처:고종완 RE멤버스 대표)       내집마련 ‘2기 신도시’를 노려라 2기 신도시 아파트 청약전략 원가연동제 적용 분양가 낮아… 인터넷 청약자격 구비 서둘러야   ▲ 동탄 신도시 아파트단지 조감도 2기 신도시는 대부분 완전 공영개발 방식으로 건설된다. 이는 주택공사가 시행하되 시공권을 민간 건설업체에 맡기는 방식이다. 공영개발에 따라 청약에 따른 방식이 달라진다. 이번 주택법 개정안에 따라 공공택지에 공급되는 아파트는 평형에 관계없이 원가연동제가 적용된다. 즉 동탄 신도시를 제외한 판교, 파주, 김포, 수원 이의 등 앞으로 개발될 2기 신도시들은 모두 원가연동제, 채권입찰제가 함께 적용되는 이른바 판교형 청약방식을 동일하게 적용받는다.   원가연동제는 정부가 제시하는 아파트의 표준건축비에 땅값을 더해 분양가를 산정하게 된다. 또한 1999년 폐지됐던 아파트 채권입찰제가 판교 신도시부터 부활된다.   1983년 4월부터 1999년 7월까지 적용됐던 주택채권입찰제는 분양가와 주변시세를 감안한 시세 차익의 70% 이상을 채권상한액으로 써내도록 하는 방식이다. 채권입찰제와 공영개발 등도 그동안 주택업체와 소비자들에게 돌아가던 개발이익을 정부가 철저히 환수해 투기심리를 차단하려는 조치이다.   판교 신도시 40평형은 분양 계약금(20%)과 채권 할인금액을 포함한 초기부담금만 약 2억원 선에 이른다. 따라서 단타성 차익을 노리고 분양받았다가는 곤란한 입장에 처할 수 있으므로 청약자는 각별한 주의가 필요하다. 게다가 판교 등 분양가상한제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하 아파트는 전매제한 기간이 10년으로 늘어나기 때문에 계약 후 10년 동안 집을 되팔 수 없게 된다.   따라서 실수요자는 자금을 조달할 상황이 되는지 점검해 볼 필요가 있다. 또한 전매가 10년간 제한됨에 따라 철저한 실수요자 위주의 청약이 이뤄질 것이다. 분양가 상한제와 개별분양이 동시에 시행되면 경쟁률이 치열해 질 수 있기 때문에 청약자는 자신에게 맞게 분양받을 평형을 정하고 통장을 미리 점검해 둘 필요가 있다.   앞으로 서울뿐만 아니라 주변일대의 택지부족현상은 더욱 심해질 것이다. 일반적으로 택지고갈은 곧 부동산가격 상승과 직결된다. 게다가 건축법 개정으로 내년 공원 인근 아파트 용적률 강화로 해당 아파트 가격이 최대 5% 정도 올라갈 가능성이 큰 데다 내년 6월부터 적용되는 기반시설부담금, 발코니 확장 합법화, 중도금 무이자 등으로 분양금에 포함될 내용들이 한두 가지가 아니다. 내년에 수도권 등 대도시권에서 공급될 민간 아파트의 분양가는 이래저래 상승할 것으로 보인다.   제2기 신도시 입주는 남아있는 대규모 개발사업의 막차라 할 수 있다. 그러나 신도시에 공급되는 아파트 가운데 25.7평 이하는 원가연동제를 적용, 분양가 규제를 받게 돼 주변시세보다 분양가가 낮아질 전망이다. 따라서 실수요자 입장에서는 2기 신도시 아파트를 적극적으로 청약해볼 만한 가치가 있다.   또 13년간 지속되어 오던 아파트 동시분양제도가 폐지됨으로써 실수요자 입장에서는 공급관련 정보를 개별적으로 확인해야 하는 번거로움이 발생한다. 내년 판교 분양을 시작으로 높은 청약경쟁률이 예상되고 있는 아파트 분양은 앞으로 인터넷 청약접수를 우선적으로 할 가능성이 높다.   앞으로는 정확한 정보의 신속성이 관건이라 할 수 있는데 이를 위해서는 우선적으로 인터넷 청약자격조건을 구비하는 것이 필수적이다. 이러한 인터넷 청약은 각 은행 홈페이지와 금융결제원 홈페이지(www.apt2you.com)에서 가능하다.

(자료출처 : 조선매거진 RE멤버스 고종완 대표)